外壁塗装は修繕費になる？耐用年数は何年？——国税庁の原文で答えます

このページの内容

• 🔑先に全体地図——あなたはどの立場ですか
• 原則——「名目でなく実質」。維持管理・原状回復なら修繕費
• 迷ったときの「金額の物差し」——20万円・3年・60万円・10％
• 資本的支出になったら、何年で償却するのか
• 「外壁塗装の耐用年数」——この言葉には3つの意味が混ざっています
• 自宅だけの外壁塗装は、経費になりません
• よくある質問

先に全体地図——あなたはどの立場ですか

この話は、立場によって入口が変わります。最初に自分の行き先を確かめてください。

• 賃貸物件の大家・事業用の建物——この記事の本編です。修繕費か資本的支出かの判定に進んでください。アパート特有の入居者対応はアパートの外壁塗装のページにあります。
• 自宅兼事務所・店舗兼住宅——事業に使っている割合の分だけが対象になります。判定の考え方は本編と同じです。
• 純粋な自宅だけ——残念ながら、経費や確定申告で戻ってくる話ではありません。詳しくは下の章へ。かわりに、固定資産税が上がる心配もないこと（塗装と固定資産税のページ）と、自治体の助成金を確認してください。

原則——「名目でなく実質」。維持管理・原状回復なら修繕費

まず、法人税側のタックスアンサー（国税庁の公式解説）の冒頭を、そのまま読みます。

個人の不動産所得・事業所得でも枠組みは同じで、所得税側のNo.1379に同趣旨の記載があります。そして両方に共通して書かれているのが、この一文です——「修繕費になるかどうかの判定は修繕費、改良費などの名目によって判断するのではなく、その実質によって判定します」。見積書に「修繕工事」と書いてあるから修繕費、ではない。逆に「改修工事」と書いてあるから資本的支出、でもない。中身で決まる、が出発点です。

では外壁塗装の「中身」はどちら側なのか。判定の軸をそのまま塗装に当てはめると、こう整理できます。

• 修繕費の側に寄る要素——劣化した塗膜を塗り直して、建てたときの状態に近づける。色も仕様も従来どおり。これは「維持管理・原状回復」の典型的な説明に沿う工事です。
• 資本的支出の側に寄る要素——国税庁が資本的支出の例に挙げるのは「物理的に付け加えた部分」「用途変更のための模様替え」「部分品を特に品質や性能の高いものに取り替えた場合の、通常の取替えの金額を超える部分」。塗装で言えば、単なる塗り直しを超えて建物の価値や耐久性を明確に高める内容——たとえば大幅なグレードアップや、外壁の仕様変更をともなう工事——が議論になる領域です。

当サイトは「あなたの工事はこちらです」と断定しません。国税庁自身が実質判定と言っている以上、内訳を見ずに答えを言うのは不誠実だからです。施主にできる準備はひとつ——見積書を「一式」にせず、工事の内訳・塗料の製品名・数量まで書いてもらうこと。判定するのが税理士でも税務署でも、材料がなければ判定できません。

迷ったときの「金額の物差し」——20万円・3年・60万円・10％

実質で判定と言われても、迷う工事は必ずあります。そのために国税庁は、金額と周期の形式基準を用意しています。No.5402の原文から拾うと、順番はこうです。

• ①一つの修理・改良の金額が20万円未満、またはおおむね3年以内の周期で行われることが実績などから明らかな修理・改良——修繕費にできます。
• ②修繕費か資本的支出か明らかでない金額について、支出額が60万円未満のとき、またはその固定資産の前事業年度末の取得価額のおおむね10パーセント相当額以下のとき——修繕費にできます。
• ③それでも明らかでない場合——法人が継続して「支出額の30パーセント」と「取得価額の10パーセント」の少ない方を修繕費とし、残額を資本的支出とする処理も認められています（継続適用が条件）。

外壁塗装は足場を含めて100万円前後になることが多い工事なので（相場のページ）、①の20万円未満には収まらないのがふつうです。だから実務の焦点は、「そもそも原状回復の塗り替えとして修繕費と説明できるか」と、②の取得価額10パーセント基準に移ります。ここから先の当てはめは、物件の取得価額や過去の処理との一貫性がからむので、顧問税理士か所轄税務署に、内訳の分かる見積書を持って相談してください。

もうひとつ、原文で確認できることがあります。台風などの災害で被害を受けた建物について、原状を回復するために支出した金額は修繕費と明記されています（No.5402「災害により固定資産について被害を受けた場合」）。風災で傷んだ外壁の補修と塗装が一体になるケースでは、この節が根拠になります。保険側の話は火災保険のページへ。

資本的支出になったら、何年で償却するのか

「資本的支出になったら、塗料の寿命の10年とか15年で償却するの？」——ここが、いちばん誤解されている場所です。答えは原文にあります。

つまり、資本的支出とされた外壁塗装の償却に使うのは、塗料が何年もつかではなく、建物本体と同じ「法定耐用年数」です。木造アパートなら木造の、鉄筋コンクリートのマンションならその構造の耐用年数で、新しい資産をひとつ取得したものとして償却していく。「シリコン塗料だから10年で償却」といった計算は、制度上存在しません。

ネットで「外壁塗装 耐用年数 30年」という検索が立っているのは、おそらくこの混同が原因です。建物の法定耐用年数（構造・用途ごとに定められた年数）と、塗料の寿命の話が、同じ「耐用年数」という言葉で書かれて混ざっている。次の章で言葉を割ります。

「外壁塗装の耐用年数」——この言葉には3つの意味が混ざっています

検索結果でも見積もりの席でも、「耐用年数」は次の3つの意味で使われています。どの意味で話しているかを確かめないと、会話がすれ違います。

たとえば「外壁塗装の耐用年数は30年ですか？」という質問は、①の意味なら「30年を公式にうたう塗料はごく限られ、条件付き」という答えになり、②の意味なら「塗装ではなく建物の構造で決まる」という答えになります。同じ質問に、意味の数だけ答えがある——ネットの記事が食い違って見える理由の大半は、これです。

自宅だけの外壁塗装は、経費になりません

最後に、検索している人がいちばん多いのに、はっきり書かれないことを書きます。事業にも賃貸にも使っていない自宅の外壁塗装は、修繕費にも減価償却にもなりません。修繕費の話は、そもそも「貸付けや事業の用に供している」資産の話だからです（No.1379の書き出しがそのまま根拠です）。サラリーマンの持ち家の塗装代を確定申告で取り戻す仕組みは、原則ありません。

ただし、ゼロ回答ではありません。自宅の人が確認する価値があるのは、次の3つです。

• 自治体の助成金・補助金——外壁塗装そのものに補助を出す自治体があります。地域別のまとめで確認を。
• 固定資産税の心配は不要——塗装で評価は見直されません。市役所の原文つきの解説を。
• 自宅兼事務所なら按分——建物の一部を事業に使っているなら、その割合に応じた部分は本編の判定に乗ります。割合の決め方から税理士に相談してください。

よくある質問

外壁塗装の勘定科目は何ですか？

判定の結果で変わります。修繕費と判定されるなら勘定科目も「修繕費」。資本的支出と判定されるなら「建物」に計上して減価償却します。先に科目を決めるのではなく、この記事の判定が先、科目はその結果です。

アパートの外壁塗装は修繕費にできますか？

劣化にともなう原状回復の塗り替えであれば、修繕費として説明できる典型的な類型です。ただし判定は名目でなく実質。内訳と製品名の書かれた見積書を揃えて、税理士か税務署に確認してください。大家業ならではの段取り（入居者への告知・ベランダの荷物）はアパートの外壁塗装のページにまとめています。

外壁塗装の償却年数は何年ですか？

資本的支出とされた場合の償却は、塗料の寿命ではなく、その建物と同じ種類・耐用年数の資産を新たに取得したものとして行います（No.2107）。木造かコンクリート造か、住宅用か事務所用かで年数が変わるので、自分の建物の法定耐用年数を確認してください。

「修繕費で落とせます」と業者に言われました。信じていいですか？

税務の判定は塗装業者の仕事ではありません。善意で言っていても、判定の権限も責任も業者にはない、という構造は変わりません。業者にお願いすべきことはひとつ——内訳の分かる見積書と請求書を出してもらうこと。判定は、それを持って税理士か税務署へ。

台風の被害を直すついでに全体を塗装しました。どうなりますか？

災害で被害を受けた資産の原状回復のための支出は修繕費と原文に明記されています。ただし被害の復旧部分と、それを超えるグレードアップ部分が混ざる場合は区分の論点が出ます。工事前後の写真と内訳を残して、税理士に相談してください。保険との関係は火災保険のページへ。

最終確認日：2026年8月24日。出典：国税庁 タックスアンサー No.5402「修繕費とならないものの判定」（「維持管理や原状回復のために要したと認められる部分の金額は、修繕費として支出した時に損金算入が認められます」、名目でなく実質による判定、20万円未満・おおむね3年周期、60万円未満・取得価額のおおむね10パーセント、継続適用の30パーセント基準、災害時の原状回復費用の扱いの各記載）／同 No.1379「修繕費とならないものの判定」（所得税側の同趣旨の記載、貸付け・事業の用に供している資産が対象である旨）／同 No.2107「資本的支出を行った場合の減価償却」（「種類および耐用年数を同じくする減価償却資産を新たに取得したものとして」償却する旨）。本ページは公開されている制度の一般的な解説であり、個別の税務判断を行うものではありません。適用の判断は必ず税理士または所轄の税務署にご確認ください。

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