外壁塗装で固定資産税は上がる？——上がりません。「評価が見直される条件」に、塗装が入っていないからです

このページの内容全8項目

• 答え——塗装は「評価の見直し事由」に入っていない
• 家屋の固定資産税の決まり方——式は公開されています
• 上がるのはどんな工事か——線引きは「増改築」
• 「じゃあ、塗装で下がる？」——下がりもしません
• 納税通知書のどこを見れば、自分で確かめられるか
• 減税制度はあるのか——対象工事に外壁塗装は入っていない
• よくある質問
• 参考にした情報

答え——塗装は「評価の見直し事由」に入っていない

固定資産税の額は、家屋の「評価額（価格）」をもとに計算されます。だから「税金が上がるか」は、「どういうときに評価額が見直されるのか」という一点に行き着きます。そして、これは市役所が公式に公開している情報です。

読んでのとおり、見直しが起きる条件は「増改築や一部取り壊し等があった場合に限り」です。外壁の塗り替え、屋根の塗り替えは、床面積も構造も変えません。見直しの条件そのものに該当しない——だから上がらない。「塗ったら評価が上がるのでは」という心配は、条件の原文を読むと消える種類の心配です。

なお、これは横浜市だけのローカルルールではありません。家屋の評価は全国共通で、総務大臣が定めた「固定資産評価基準」に基づいて行うと定められています（同ページ）。どこの市町村でも枠組みは同じです。

家屋の固定資産税の決まり方——式は公開されています

もう一歩だけ、しくみを見ておきます。ここが分かると「上がる・下がる」の話が全部つながります。八王子市の公式ページに、計算式がそのまま載っています。

用語を訳すと、こうなります。

• 再建築費評点数——同じ家をいま新築したらいくらかかるか、という建築費。屋根・外壁・内装などに使われている資材から算出します。
• 経年減点補正率——築年数が経つほど掛け算で価値を減らしていく係数。家屋の評価は、古くなるほど下がっていく設計になっています。
• 評価替え——この計算をやり直すタイミングで、3年に1度。直近は令和6年度でした（横浜市）。

ポイントは、この式のどこにも「外壁がきれいかどうか」という項目がないことです。評価しているのは「同じものを建て直したらいくらか」と「何年経ったか」。塗装は建物を建て直す費用を変えないし、築年数も巻き戻さない。式の構造からも、塗装が税額に影響しない理由が分かります。

ここでひとつ、誤解の元をほどいておきます。実は「外壁」という言葉自体は、評価項目にちゃんと登場します。八王子市のページには、新築・増築された家屋の評価では「主体構造、屋根、外壁、内壁、床、天井などに使用されている建築材料」を調べる、とあります。「外壁が評価対象なら、外壁を触ったら税金が変わるのでは」と連想するのは自然です。でも読み違えてはいけないのは、評価で見ているのが「使用されている建築材料」＝サイディングか、タイルか、モルタルかだという点。塗装は、その建築材料の表面を保護し直す工事であって、建築材料そのものを別物に替える工事ではありません。評価項目に「外壁」があることと、塗り替えで評価が動くことは、別の話なんです。

上がるのはどんな工事か——線引きは「増改築」

では、どんな工事なら評価の見直しが入るのか。原文にあったとおり「増改築や一部取り壊し等」です。具体的なイメージで言えば、こういう工事です。

• 増築——部屋を建て増しして床面積が増える工事。評価の対象そのものが増えるので、見直しが入ります。
• 大がかりな改築——構造や間取りを大きく変える工事。新築・増築時と同じように、資材や設備の状況を調査して評価し直します（横浜市）。
• 一部取り壊し——逆に建物が減る場合。この場合は評価も減る方向で見直されます。

外壁塗装・屋根塗装・コーキングの打ち替えといった「元に戻す」メンテナンスは、この線の内側に入りません。同じ理屈で、屋根だけ塗る場合も話は変わりません（「屋根塗装は固定資産税に影響しますか」という質問も、答えは同じです）。

ひとつ実務的な補足をすると、塗装工事にあわせて増築やサンルームの設置などを検討している場合は話が別です。それは「増改築」の側なので、評価見直しの対象になり得ます。塗装とセットで床面積が変わる計画があるなら、事前に市区町村の固定資産税の窓口（東京23区は都税事務所）に確認してください。

「じゃあ、塗装で下がる？」——下がりもしません

最近は逆方向の質問も増えています。「外壁塗装で固定資産税は下がりますか？」——こちらの答えも、しくみから素直に出ます。下がりません。

家屋の評価額が下がっていくのは、先ほどの式の経年減点補正率、つまり「古くなったぶんの減価」によるものです。これは塗装をしてもしなくても、時間の経過で進むもので、メンテナンスの有無は関係ありません。「塗らずに放置すればボロくなって税金が下がる」わけでもなければ、「塗ってきれいにしたから下がり幅が減る」わけでもない。税金は、塗装に対してどちらの方向にも動かないんです。

なお「古くなれば必ず毎回下がる」とも限りません。明石市の公式ページには、評価替えで計算し直した額が前より高くなる場合——資材費や労務費などの建築物価が上昇した場合——は、前年度の評価額に据え置くと書かれています。物価が上がっている時期は、築年数が進んでも評価額が下げ止まることがある、ということです。これも塗装とは無関係に起きる話です。

納税通知書のどこを見れば、自分で確かめられるか

ここまでの説明を、自分の家の書類で確かめる方法を書いておきます。毎年春に届く固定資産税の納税通知書（課税明細書が付いています）を出してください。

• ①家屋の「価格（評価額）」の欄を見る——土地と家屋が分かれて記載されています。見るのは家屋のほう。
• ②去年の通知書と並べる——塗装をした年をまたいで、この価格が動いているかどうか。動いていなければ、それが答えです。
• ③動いていた場合は、評価替えの年かどうかを確認する——家屋の価格は3年に1度の評価替えで見直されます（直近は令和6年度）。評価替えの年に金額が変わるのは、塗装とは無関係な通常の見直しです。
• ④それでも分からなければ、市区町村の資産税課に聞く——「うちの家屋の価格が変わった理由を教えてください」と聞けば答えてもらえます。塗装業者に聞く話ではありません。

この確認ができると、「塗装したせいで税金が上がった」という誤解が、自分の書類の上で解消します。人から聞いた話ではなく、手元の数字で確かめられる——これがいちばん確実です。

減税制度はあるのか——対象工事に外壁塗装は入っていない

「上がらないのは分かった。なら、リフォーム減税で安くなったりは？」——ここは期待させない答えを先に言います。戸建ての外壁塗装は、単体ではリフォーム減税の対象工事に入っていません。

国土交通省の「リフォーム促進税制」では、一定のリフォームをすると所得税の控除や固定資産税の減額措置が受けられます。ただし対象は耐震・バリアフリー・省エネ・同居対応・長期優良住宅化といった、要件の決まった工事です。たとえば省エネリフォームの対象工事の例は「窓の断熱改修（ガラス交換、サッシ交換、内窓の新設・交換）」——国土交通省のページには、この窓の改修に「！必須！」という注記まで付いています。外壁側では「床、壁、天井の断熱改修」が並びますが、これは断熱材を入れる工事のことで、塗料を塗り替える工事はどのメニューにも登場しません。「遮熱塗料だから省エネ減税」といった話が出たら、この対象工事の一覧と照らしてみてください。

「窓の断熱と一緒にやるなら対象になるのでは」——そう考えた方のために、固定資産税の減額（省エネ改修）の要件を並べておきます。塗装費用は、この計算のどこにも入りません。

「50㎡以上280㎡以下」と書いてある解説を見かけたら、それは終わった話です。この面積の特例は令和8年3月31日までに改修工事を終えた分にだけ適用されたもので、令和8年4月1日以降の改修は、原則の40〜240㎡で判定されます。費用の下限にも二段構えがあり、省エネ改修工事の合計が60万円超であることに加えて、窓の断熱改修と躯体の断熱改修の費用だけで50万円超である必要があります。またこの減額は1戸につき1度だけで、耐震改修による減額を受けている期間中は、同時に受けられません。対象工事は平成20年国土交通省告示第515号等で定められています。増改築等工事証明書は、登録された建築士事務所に属する建築士・指定確認検査機関・登録住宅性能評価機関・住宅瑕疵担保責任保険法人のいずれかが発行します。必要書類は自治体によって異なることがあるので、お住まいの市区町村のページも併せて確認してください。

例外がひとつだけあります。マンションです。築20年以上・10戸以上のマンションが計画的な長寿命化工事（外壁塗装等工事、床防水工事及び屋根防水工事）を行った場合に固定資産税が減額される「マンション長寿命化促進税制」があります（明石市・国土交通省）。管理組合の話であって戸建てには関係ありませんが、「外壁塗装で固定資産税が動く」唯一のケースとして覚えておくと、情報の混線がほどけます。

そして、税金よりずっと現実的なのが助成金・補助金です。自治体によっては外壁塗装そのものに補助が出ます。こちらは助成金・補助金のページで、地域ごとにまとめています。また、賃貸物件や事業用の建物なら、固定資産税とは別に「塗装代が修繕費として経費になるか」という論点があります——修繕費と耐用年数のページへ。

税金の心配が消えたなら、次に見るのは工事そのものです。外壁塗装で本当に金額が動くのは、税ではなく見積書の中身のほうです。何社かの見積もりを並べてみてください。同じ家でも、下地の手当てと塗料のグレードで数十万円変わります。固定資産税を気にして工事を先延ばしにするより、そちらを比べたほうが手元に残る金額は大きくなります。

「免除」してもらえる制度はありません——「減額」とは別の言葉です

「外壁塗装 固定資産税 免除」という調べ方をされる方がいます。先に答えを書きます。外壁塗装を理由に固定資産税を免除する制度は、国にも市区町村にもありません。

理由は本文で書いたとおりです。塗り替えでは家屋の評価額が動きません。動かないものを「免除」してもらうことはできない——これがいちばん短い答えになります。

そのうえで、固定資産税の話で「免除」という言葉が実際に使われる場面が二つあります。どちらも塗装とは関係のないところにあります。

このうち災害による減免だけは、外壁塗装を考えている方に関係することがあります。台風や雹で外壁・屋根が傷んで塗り替えを検討している、という順番のときです。ただし減免されるのは被害を受けたことに対してであって、修理をしたことに対してではありません。割合も申請の期限も市区町村ごとに決まっているので、被害を受けたなら塗装の見積もりを取るのと並行して、市区町村の資産税の担当課に「災害による減免の対象になりますか」と聞いてください。期限が過ぎてから知っても間に合いません。同じ被害で使える火災保険とは別の話なので、両方を確認することになります。

もうひとつ、混ぜないでほしいのが「免除」と「減額」の違いです。ひとつ前の章に書いたとおり、耐震・バリアフリー・省エネ改修には固定資産税の減額措置があります。これは決められた期間だけ税額の一部を引くもので、免除ではありませんし、対象工事に外壁塗装は入っていません。訪問してきた業者が「塗装で固定資産税が免除になる」と言ったら、その時点で制度の名前が違っています。減額制度の話なのか、免除の話なのか、どの制度のことを言っているのかを聞き返してください。答えられないなら、その場で契約する理由はありません。

よくある質問

外壁塗装をしたら固定資産税は上がりますか？

上がりません。家屋の価格の見直しは「増改築や一部取り壊し等があった場合に限り」行われると市の公式ページに明記されており（横浜市）、塗り替えはこの条件に該当しません。床面積も構造も変わらないからです。

屋根塗装は固定資産税に影響しますか？

影響しません。理屈は外壁と同じで、屋根の塗り替えは増改築ではないからです。屋根だけ塗る場合の費用の考え方は屋根だけ塗る費用のページにまとめています。

外壁塗装に固定資産税はかかりますか？

固定資産税は工事にかかる税金ではなく、土地や家屋を所有していることにかかる税金です（毎年1月1日時点の所有者に課税）。塗装工事をしたことで新たに何かが課税されることはありませんし、工事について固定資産税の窓口に届け出る手続きもありません。

外壁塗装で固定資産税は下がりますか？

下がりません。評価額が下がっていくのは築年数に応じた「経年減点補正」によるもので、塗装の有無とは無関係です。なお建築物価が上昇した時期は、計算上の評価額が前より高くなっても前年度の額に据え置かれるしくみです（明石市）。

「リフォームしたら固定資産税が上がった」という話を聞いたことがあるのですが？

中身を確かめると、たいてい2つのどちらかです。ひとつは、床面積が増える増築や、構造まで手を入れる大規模な改修をしていたケース——これは本文のとおり見直しの対象です。もうひとつが、新築住宅の減額措置の期限切れとの混同です。新築の住宅は一定期間、固定資産税の2分の1に相当する額が減額されており、一般の住宅で新築後3年度分、3階建以上の中高層耐火住宅で5年度分と期間が決まっています（明石市）。この期間が終わると、工事を何もしていなくても税額は元に戻ります。その時期にたまたまリフォームをしていると、「工事のせいで上がった」ように見える——というからくりです。

空き家にしている実家を塗装すると、税金は変わりますか？

塗装によって評価が見直されることはありません（理由は本文のとおりです）。ただし空き家には別の論点があります。管理が行き届かず特定空家等に指定されると、住宅用地の特例が適用されなくなる場合があるという制度です。これは塗装をしたから起きることではなく、放置したときに起きうる話です。詳しい要件は市区町村の担当課にご確認ください。

外壁塗装で固定資産税は免除されますか？

免除されません。外壁塗装を理由に固定資産税を免除する制度は存在しません。固定資産税で「免除」という言葉が使われるのは、災害で家屋が被害を受けたときの減免と、評価額が一定額に満たないときの免税点で、どちらも塗装とは無関係です。なお「免除」と「減額」は別の制度です。減額措置があるのは耐震・バリアフリー・省エネ改修などで、外壁塗装はその対象工事に入っていません。

訪問してきた業者に「今なら固定資産税が安くなる」と言われました。

外壁塗装で固定資産税が安くなる仕組みはありません。本文のとおり、評価額は築年数に応じて下がっていくもので、塗装とは無関係です。減額制度があるのは耐震・バリアフリー・省エネ改修など要件の定まった工事で、塗装はその対象工事に入っていません。その場で契約を求められているなら、いったん持ち帰ってください（トラブル対処のページ）。

塗装と一緒に増築やサンルームの設置をする場合は？

それは「増改築」の側なので、評価見直しの対象になり得ます。床面積が変わる計画が少しでもあるなら、契約前に市区町村の固定資産税の窓口（東京23区は都税事務所）に確認しておくのが確実です。判定するのは業者ではなく自治体です。

参考にした情報

最終確認日：2026年9月8日。出典：浦安市「省エネ改修による減額申請」（更新 令和8年6月25日。床面積の要件を期間で分けて記載——「令和8年3月31日までの改修：床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下の住宅であり、そのうち120平方メートル分までの居住部分」「令和8年4月1日以降の改修：床面積が40平方メートル以上240平方メートル以下の住宅であり、そのうち120平方メートル分までの居住部分」。ほか「イの工事（窓の断熱改修工事）は必須です」「省エネ改修工事に要した費用の合計が60万円を超えていること」「イ、ロの費用で50万円を超えることが必要です」「この制度による減額は1戸につき1度のみとなります」「耐震改修による減額期間内は同時に減額措置を受けることができません」「3分の2減額（令和4年4月1日から令和13年3月31日までの間に改修工事を行った場合のみ）」の記載）／横浜市「固定資産の価格の決め方」（「総務大臣が定めた『固定資産評価基準』に基づいて評価」「土地・家屋の価格は3年ごとに見直すこととされ、これを評価替えといいます。最近の評価替えは、令和6年度に行いました」「家屋については、増改築や一部取り壊し等があった場合に限り、例外的に価格の見直しを行います」の記載）／八王子市「固定資産税（家屋）に対する課税のしくみ」（「再建築費評点数×経年減点補正率×評点一点当たりの価額＝評価額(価格)＝課税標準額」「課税標準額は、増築や取壊しなどが無い限り、3年に一度の評価替え年度まで据え置きます」の記載）。同ページの「主体構造、屋根、外壁、内壁、床、天井などに使用されている建築材料」を調べるという新築・増築時の評価方法の記載／明石市「固定資産税・都市計画税/家屋に対する課税」（建築物価上昇時の評価額据え置き、新築住宅に対する減額措置＝2分の1相当額・一般の住宅は新築後3年度分、マンション長寿命化促進税制＝「長寿命化工事（外壁塗装等工事、床防水工事及び屋根防水工事）」の記載）／国土交通省「リフォーム促進税制（所得税・固定資産税）について」（対象リフォームの種類と対象工事の例、省エネリフォームの「窓の断熱改修」に「！必須！」の注記）。税額や適用の判断は、お住まいの市区町村の固定資産税担当窓口にご確認ください。

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