ぬりごろ 外壁塗装の相場・助成金・業者選びガイド

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賃貸で雨漏りしたら——家賃は「請求しなくても」減額されます

借りている家で雨漏りしたとき、やることは3つだけです。すぐ連絡する・自分で直さない・記録を残す。そして知っておくと立場が変わる条文が4つあります。中でも民法611条は「減額を請求できる」ではなく「減額される」と書かれています。頼み込む話ではない、ということです。ここでは条文をそのまま引きながら、入居者としてできること、そして大家さん側から見たときの話まで整理します。

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このページの内容

まずやること3つ

雨漏りに気づいたら、この3つだけ先にやってください。

  1. 🔑すぐ連絡する。管理会社、なければ大家さん。これは親切ではなく義務です（理由は後述）
  2. 🔑自分で業者を呼ばない。先に手配すると、費用を見てもらえないことがあります
  3. 🔑記録を残す。写真・日付・連絡した記録。あとで効いてくるのは、ほぼこれです

そのうえで、応急処置はして構いません。バケツやタオルで受ける、家財を移動する、ビニールをかける——被害を広げないための行動は、むしろやるべきです。

⚠️ただし、自分でコーキング材を買って塞ぐのはやめてください。雨漏りは水の入口と、室内に出てくる場所が離れていることが多く、怪しい隙間を塞ぐと原因の特定ができなくなります。理由は雨漏りのページに書きました。借りている建物なら、なおさら手を出さないでください。

直すのは大家さんです（民法606条）

法律に、はっきり書かれています。

賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。（民法 第606条第1項）

「賃貸人」は貸している側、つまり大家さんです。雨漏りは建物そのものの問題なので、原則として大家さんが直します。

但し書きにも注目してください。「賃借人の責めに帰すべき事由によって」——入居者の落ち度で必要になった修繕は例外です。たとえばベランダの排水口を物でふさいだまま放置して水があふれた、というような場合。ただし、屋根や外壁から漏ってきているなら、まず建物側の問題です。

もう1つ、同じ条文の2項も知っておくと役に立ちます。

賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。（同 第606条第2項）

これは「大家さんが直しに来るのを、入居者は断れない」という意味です。工事のために足場を組む、ベランダに人が入る——そういうときに協力する側の義務もある、ということ。直してほしいなら、こちらも受け入れる。公平な作りになっています。

あなたにも義務があります（615条）

「気づいたら伝える」は、義務として条文になっています。

賃借物が修繕を要し、又は賃借物について権利を主張する者があるときは、賃借人は、遅滞なくその旨を賃貸人に通知しなければならない。ただし、賃貸人が既にこれを知っているときは、この限りでない。（民法 第615条）

🔑「遅滞なく」「通知しなければならない」。お願いではなく義務です。

これを守ることには、実利があります。

  • 被害が広がる前に手を打てる。水は放っておくと構造材まで回ります
  • あとで「知っていたのに黙っていた」と言われない。通知した記録が、あなたを守ります
  • 🔑次の章の「自分で直せる権利」の前提になります。通知していないと、その条件を満たしません

だから、連絡は必ず記録の残る形で。電話で伝えたなら、そのあとにメールやアプリで「先ほどお電話した◯月◯日の雨漏りの件です」と一言送っておくだけで違います。

家賃は「請求しなくても」減額されます（611条）

ここが、このページでいちばん知ってほしいところです。条文をそのまま引きます。

賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。（民法 第611条第1項）

🔑「減額を請求することができる」ではありません。「減額される」です。

この書き方の意味は大きいです。頼み込んで認めてもらう話ではなく、条件を満たせば、そうなるという書き方になっています。

ただし、現実には話し合いになります。理由は条文の中にあります。

条文の言葉実際に何が問題になるか
「使用及び収益をすることができなくなった」どこまでが「できなくなった」か。1部屋が使えないのか、雨のときだけ使いにくいのか
「部分の割合に応じて」🔑いくら減るのか。使えなくなった面積の割合で計算するのが基本の考え方ですが、条文に計算式はありません
「賃借人の責めに帰することができない事由」入居者の落ち度でないこと。建物からの雨漏りなら、通常はここに当たります

なお、これは「大家さんを追い詰める」話ではありません。雨漏りを早く直せば、減額の話そのものが短く終わります。貸主にとっても、直すほうが安く済みます——その理屈はアパートの外壁塗装のページと、このページの大家さん向けの章に書きました。

ですから、伝え方はこうなります。「家賃を下げてください」ではなく、「6畳の部屋が1部屋使えない状態です。民法611条の減額はどう扱われますか」。制度の話として持ち出すと、感情の話になりません。

⚠️当サイトは法律の専門家ではありません。ここに書いたのは条文にそう書いてあるという事実までです。実際にいくら減額されるか、いつから減額されるかは、個別の事情で変わります。揉めそうなら、後述の相談窓口を使ってください。

大家さんが動かないとき、自分で直せます（607条の2）

「連絡しても何もしてくれない」——これがいちばん多い困りごとだと思います。条文に、そのための規定があります。

賃借物の修繕が必要である場合において、次に掲げるときは、賃借人は、その修繕をすることができる。
一　賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。
二　急迫の事情があるとき。（民法 第607条の2）

🔑2つの入口があります。

  1. 通知したのに、相当の期間内に直さないとき。だから前の章の「通知」が効いてきます。伝えた記録がないと、この条件を満たしたと言えません
  2. 急迫の事情があるとき。今まさに水が入り続けていて、待っていられない状態です

ただし、飛びつかないでください。この条文には書かれていないことがあります。

  • ⚠️「相当の期間」が何日なのか、条文に数字はありません。1週間なのか1か月なのかは、状況によります
  • ⚠️どこまでの工事が「必要な修繕」なのかも書かれていません。雨漏りを止めるだけなのか、屋根を葺き替えるところまでなのか
  • ⚠️勝手に大がかりな工事をすると、費用の話で揉めます

だから、順番はこうです。①通知する（記録を残す）→②反応がなければ、期限を切って再度通知する（「◯月◯日までにご連絡がない場合は、民法607条の2にもとづき当方で手配します」）→③それでも動かなければ、相談窓口に一度相談してから手配する。

直した費用は請求できます（608条）

自分で直した場合の費用についても、条文があります。

賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる。（民法 第608条第1項）

🔑「直ちに」と書かれています。退去のときまで待つ必要はありません。

「必要費」とは、その建物を使える状態に保つために要る費用のことです。雨漏りを止める工事は、通常ここに当たると考えられます。

請求するときに要るものは、はっきりしています。

用意するものなぜ要るか
通知した記録607条の2の条件を満たしたことを示すため
見積書🔑金額が妥当かどうかで揉めます。内訳のある見積書が要ります
領収書実際に支払った証明
工事前・工事中・工事後の写真何を直したかの証明。工事中は業者に頼まないと撮れません

見積書の読み方は、持ち家でも借家でも同じです。「一式」だけの見積書は、あとで金額を説明できません。見積書の内訳のページに、どこを見るかをまとめました。金額の妥当性で揉めそうなら、見積もりを1社だけで進めないことです。同じ工事で2社に出してもらえば、「相場より高い」と言われたときの反論材料になります。

濡れた家財は、誰が払うのか

建物と家財は、保険が分かれています。ここを知らないと、動く先を間違えます。

濡れたもの通常どちらの保険か
建物そのもの（天井・壁・床）大家さんが契約している火災保険
家具・家電・衣類など🔑入居時に加入した借家人向けの保険（家財保険）

まず自分の保険証券を確認してください。賃貸契約のときに不動産会社ですすめられて入っている保険があるはずです。そこに家財の補償が付いているかどうか——それが最初の分かれ道です。

そのうえで、大家さん側に管理の落ち度があった場合は、損害賠償の話になることもあります。ただしこれは個別の判断が要る領域なので、当サイトでは「そういう道もある」までにとどめます。金額が大きいなら、相談窓口へ。

💡火災保険は「風災」で動くことがあります。台風や強風で屋根材が飛んだことが原因なら、経年劣化とは別の扱いになります。大家さん側の保険の話ですが、原因を伝えるときの材料にはなります。考え方は火災保険のページに書きました。

住めないとき・引っ越したいとき

雨漏りがひどくて生活できない場合の条文もあります。

賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。（民法 第611条第2項）

賃借物の全部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合には、賃貸借は、これによって終了する。（民法 第616条の2）

🔑2つは意味が違います。611条2項は「一部が使えなくなって、それでは目的を達せない」ときに解除できる。616条の2は「全部使えなくなったら、賃貸借は終了する」——こちらは解除の手続きすら要らない、という書き方です。

⚠️ただし「目的を達することができない」の判断は簡単ではありません。1部屋が使えないだけなのか、住むこと自体が無理なのか。引っ越し費用を誰が負担するかも、条文には書かれていません。

動く前に相談してください。先に引っ越してしまうと、あとで費用を求めるのが難しくなることがあります。

記録の残し方——ここで差がつきます

ここまでの条文は、すべて「事実をどう示すか」にかかっています。だから記録が本体です。

残すもの具体的に
写真・動画①部屋全体が分かる引き ②漏れている場所の寄り ③濡れた家財。スマートフォンなら撮影日時が残ります
🔑いつ・どんな雨で漏ったか大雨のときだけか／横なぐりの雨か／雨が止んでから遅れて出るか。原因の特定に直結する情報です
🔑連絡した記録いつ、誰に、何を伝えたか。電話だけで終わらせず、メールやアプリで一言残す
相手の返答「業者を手配します」「様子を見ましょう」——言われたことも書いておく

🔑2つ目が、実は最も価値があります。雨漏りはどんな雨のときに出るかで、入口がかなり絞れます。横なぐりの雨のときだけなら壁側、止んでから遅れて出るなら溜まってから流れる経路——調査に来る人にとって、この記録は現場を見るのと同じくらいの手がかりです。

動いてくれないときの相談先

公的な窓口があります。公益財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センターが運営する「住まいるダイヤル」です。

項目内容
位置づけ公式サイトに「国土交通大臣指定の相談窓口」と明記
電話相談🔑建築士が対応。03-3556-5147／10:00〜17:00（土日祝・年末年始を除く）／固定電話からは全国どこからでも市内通話料と案内
そのほか専門家相談（対面・WEB）、リフォームの見積書チェック、住宅紛争審査会の手続き

相談する前に、記録をまとめておいてください。「いつ漏り始めたか」「いつ誰に伝えたか」「相手が何と答えたか」——この3つが揃っていると、話が早く進みます。

そのほかの相談先の使い分けはトラブルのページにまとめました。消費生活センターは訪問販売などの契約トラブル、住まいるダイヤルは住宅の技術と紛争——という分かれ方です。

大家さん・オーナーの方へ

ここからは、貸している側の話です。アパートや貸家をお持ちの方が、この記事にたどり着くこともあると思います。

🔑結論から言うと、雨漏りを放置して得することは何もありません。条文を貸主側から読み直すと、こうなります。

条文貸主から見ると
606条（修繕義務）直す義務がある
🔑611条（賃料の減額）放置しても、家賃が減るだけ。条文は「減額される」と書いています
🔑607条の2（賃借人による修繕）入居者が自分で業者を手配できる＝工事の内容と金額を選べなくなります
608条（費用の償還）その費用を「直ちに」請求される
611条2項・616条の2ひどければ契約が解除・終了する＝空室になります

そしていちばん大きいのは、建物そのものへの被害です。水が入り続けると下地や構造材まで傷み、直す範囲が広がります。「放置するほど高くなる」というのは金額の話ではなく、工事の種類が変わるという話です。

やることの順番も、持ち家と同じです。雨漏りは塗装では直らないことが多いので、まず原因の調査から入ってください。塗り替えの時期が近いなら、足場を一度で済ませられるので、まとめて計画するほうが総額は下がります。

アパートや集合住宅の外壁塗装は、戸建てと違う点が2つあります——入居者への告知と、経費の扱いです。そこはアパートの外壁塗装のページに、国税庁の判定基準まで含めてまとめました。複数社に見てもらうときの聞き方も、そこに書いています。

原因を突き止めてから直す——これが、いちばん安く収まる順番です。複数社に現地を見てもらえば、各社がどこを原因と見たかを並べられます。全社が同じ場所を指すなら、そこが答えです。

分譲マンションは、話が違います

買った部屋に住んでいる場合は、賃貸とは別の仕組みになります。

マンションは専有部分（自分の持ち物）と共用部分（住民全体の持ち物）に分かれていて、雨漏りの入口になりやすい屋上・外壁・ベランダ・サッシは、多くの管理規約で共用部分（またはその専用使用部分）とされています。つまり、自分の判断で工事を発注できません。

  • まず管理組合・管理会社に連絡する。共用部分の修繕は組合の仕事で、修繕積立金から支出されます
  • 上の階からの漏水は、また別の話です。給排水管からの漏水なのか、建物の雨漏りかで責任の所在が変わります
  • 室内の被害は記録を。賃貸と同じで、写真と日付が土台になります

ベランダまわりの共用部分の考え方はベランダの隔て板のページに、国土交通省の標準管理規約を引いて書きました。

最終確認日：2026年8月29日。参考：民法 第606条・第607条・第607条の2・第608条・第611条・第615条・第616条の2（e-Gov法令検索）、公益財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センター「住まいるダイヤル」公式サイト。当サイトは法律の専門家ではありません。ここに書いたのは条文にそう書かれているという事実までで、個別の事情における判断は含みません。契約書に条文と異なる特約が置かれていることもあります。実際の対応は、契約書を確認したうえで、相談窓口や専門家にご相談ください。

よくある質問

賃貸で雨漏りしたら、直すのは誰ですか？

大家さん（貸主）です。民法第606条第1項は「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と定めています。ただし同じ条文に但し書きがあり、「賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない」とされています。つまり入居者の落ち度で必要になった修繕は例外です。雨漏りは建物側の問題であることがほとんどなので、原則として大家さんの負担になります。まず管理会社か大家さんへ連絡してください。

雨漏りで家賃を減らしてもらえますか？

条文上は、請求しなくても減額されます。民法第611条第1項は「賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される」と書いています。「減額を請求できる」ではなく「減額される」という書き方です。ただし実際にいくら減るかは、使えなくなった部分の割合によるので、大家さんや管理会社との話し合いになります。

大家さんが雨漏りを直してくれません。自分で直していいですか？

条件を満たせば、自分で修繕できます。民法第607条の2は、賃借物の修繕が必要な場合に、①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、または賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき、②急迫の事情があるとき——このいずれかに当たれば「賃借人は、その修繕をすることができる」と定めています。ただし「相当の期間」がどれくらいかは条文に書かれていません。いきなり工事を頼む前に、通知した記録を残し、できれば専門の窓口に相談してから動いてください。

自分で直した費用は返してもらえますか？

必要費であれば、直ちに請求できます。民法第608条第1項は「賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる」と定めています。雨漏りの修理は、建物を使える状態に保つための費用なので必要費に当たると考えられます。ただし金額が妥当かどうかで揉めることがあるので、見積書と領収書、工事前後の写真は必ず残してください。

濡れた家具や家電は誰が弁償してくれますか？

保険の分かれ方を先に確認してください。建物は大家さんが契約している保険、家具・家電・衣類などの家財は、入居時に加入した借家人向けの保険（家財保険）で見るのが一般的な分かれ方です。まず自分の保険証券を確認してください。そのうえで、雨漏りの発生に大家さん側の管理の落ち度があった場合は、損害賠償の話になることもあります。その判断は個別の事情によるので、専門の相談窓口を使ってください。

雨漏りがひどくて住めません。引っ越せますか？

条文には解除の規定があります。民法第611条第2項は「残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる」としています。また第616条の2は、賃借物の全部が使えなくなった場合は賃貸借がそれによって終了すると定めています。ただし「目的を達することができない」かどうかの判断は簡単ではありません。引っ越し費用を誰が負担するかも含めて、動く前に相談窓口へ。

連絡したのに何もしてくれません。どこに相談すればいいですか？

住まいるダイヤル（公益財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センター）が使えます。公式サイトで「国土交通大臣指定の相談窓口」と説明されていて、電話相談には建築士が対応します（03-3556-5147／10時〜17時・土日祝と年末年始を除く）。まず、いつ・誰に・何を伝えたかの記録を用意してください。メールやアプリのメッセージなど日付が残る形が理想です。記録があるかどうかで、話の進み方が変わります。

大家です。雨漏りを直さないと、どうなりますか？

修繕義務があるうえに、家賃は条文上「減額される」ので、放置しても支払いが減るだけです。さらに水が回れば下地や構造材まで傷み、直す範囲が広がります。入居者が民法607条の2にもとづいて自分で修繕し、608条で費用を請求してくることもあります。工事の内容を選べるうちに動くほうが、結果として安く収まります。屋根や外壁からの雨漏りは塗装だけでは直らないことが多いので、まず原因の調査から入ってください。

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