ベランダの隔て板が割れた——自分で外してはいけない理由と、費用を払うのは誰か

このページの内容

• 🔑まず、自分で外さないでください
• その板は「自分のもの」ではありません
• 費用を払うのは誰か——国のひな型に線が引いてあります
• どこに連絡すればいいか
• 割れたまま放置すると、何が起きるか
• なぜ割れるのか——板の正体
• 古い建物なら、石綿（アスベスト）の話が1つあります
• 🔑なぜ「理事会を待ってください」と言われるのか
• 連絡しても動いてくれないときは
• 金額の相場を、このページには書きません
• 火災保険は使えますか
• 交換までの流れと、かかる時間
• よくある質問

まず、自分で外さないでください

割れた板がぶら下がっていると、片付けたくなります。ですが、隔て板は自分で外して捨ててよいものではありません。理由は2つあります。

1. その板は、あなたの持ち物ではないから。ベランダは共用部分で、隔て板もその一部です。勝手に外すと、あとで原状回復を求められることがあります
2. 古い建物だと、割ったときに石綿（アスベスト）が飛ぶ可能性があるから。これは後半で数字を出して説明します

やることは3つだけです。①写真を撮る ②危なくない範囲で近づかないようにする ③連絡する。破片が風で飛びそうなときは、テープなどで仮に留めるところまでは自分でやってかまいませんが、板を外す・割る・削るのはやめてください。

その板は「自分のもの」ではありません

分譲マンションでも賃貸でも、ベランダは共用部分として扱われます。自分の部屋から出入りして、自分だけが使っていても、所有としては共用です。

国土交通省が公表しているマンション標準管理規約（単棟型）という規約のひな型があります。多くのマンションはこれをもとに管理規約を作っています。その第14条は、区分所有者がバルコニー等について「専用使用権」を有すると定めていて、コメント（解説）にはこう書かれています。

バルコニー等については、専有部分と一体として取り扱うのが妥当であるため、専用使用権について定めたものである。（マンション標準管理規約（単棟型）コメント 第14条関係①）

「専有部分と一体として取り扱うのが妥当」——つまり本来は共用部分だが、実際の使い方に合わせて一体で扱っているという書き方です。裏を返せば共用部分であることは動いていません。同じコメントには、専用使用権には「工作物設置の禁止、外観変更の禁止等」の制限が伴い、それは使用細則で物件ごとに定めるとも書かれています。

ベランダが共用部分とされているのは、火事のときに隣へ逃げる経路になっているからです。隔て板が「蹴破り戸」と呼ばれるのはそのためで、あの板は壁ではなく、非常口の扉に近いものだと考えると分かりやすくなります。

費用を払うのは誰か——国のひな型に線が引いてあります

ここがいちばん知りたいところだと思います。同じ標準管理規約のコメントに、はっきりした線が引かれています。

バルコニー等の管理のうち、管理組合がその責任と負担において行わなければならないのは、計画修繕等である。（同 第21条関係②）
本条ただし書の「通常の使用に伴う」管理とは、バルコニーの清掃や窓ガラスが割れた時の入れ替え等である。（同 第21条関係③）

整理すると、こうなります。

どんな傷み方か	ひな型での位置づけ	負担するのは
経年劣化（年数が経って脆くなった）	計画修繕等	管理組合
台風・強風・飛来物など突発的な事故	計画修繕等の側で扱われることが多い	管理組合（保険が絡むことも）
自分でぶつけた・物を立てかけて割った	通常の使用に伴うもの	使っている人

⚠️ここで注意していただきたいことが1つあります。ひな型のコメントに例として挙がっているのは「窓ガラスが割れた時の入れ替え」であって、隔て板ではありません。隔て板がどちらに入るかはひな型に明記されていないので、最終的にはお住まいのマンションの管理規約と、管理組合の判断で決まります。

ですから、聞き方はこうなります。「隔て板が割れました。これは計画修繕の扱いになりますか、それとも専用使用者の負担になりますか」。この一言で、相手は規約のどこを見ればいいか分かります。原因（経年か、ぶつけたか）を正直に伝えることも大切です。そこで負担者が変わるからです。

賃貸の場合は、そもそも考え方が違います。建物は大家さんのものなので、経年劣化なら貸主の負担が原則です。入居者が壊した場合は入居者の負担になります。いずれにしても自分で手配せず、まず管理会社に連絡してください。勝手に業者を呼んで交換すると、費用を見てもらえないことがあります。

どこに連絡すればいいか

住まいの形	連絡先	言うこと
分譲マンション	管理会社（フロント担当）または管理組合の理事長	「◯号室のベランダの隔て板が割れています。写真を送ります」
賃貸マンション・アパート	管理会社（契約書に記載）／なければ大家さん	同上。入居時の書類に緊急連絡先があります
戸建て・テラスハウスで隣戸と接している	まず隣家に一声。工事は自分で手配	境界にかかる場合は相手の同意が要ります

写真は必ず撮っておいてください。「いつから割れていたか」で負担の話が変わることがあります。撮るのは①全体が分かる引きの写真 ②割れた部分の寄り ③できれば日付が分かるものの3枚です。スマートフォンの写真には撮影日時が残るので、それで足ります。

割れたまま放置すると、何が起きるか

「隣との仕切りが割れているだけ」と思うと後回しになりがちですが、この板には寸法の決まりがあります。自治体が公表している取扱い基準を2つ引きます。

バルコニーとバルコニーを隔てる板の通過する部分の幅は有効で60cm以上、高さは120cm以上とする。（東京都中央区「避難上有効なバルコニーの取扱い」令和7年4月1日・建築基準法施行令第121条関係）
隣接する住戸との間の隔て板は、通常人が通過できる大きさとして、有効寸法で幅60cm程度を確保すること。（東京都新宿区「避難上有効なバルコニー又は器具等について」・東京都建築安全条例第19条関係）

どちらも「人が通れること」を求めています。隔て板は塞ぐための壁ではなく、いざというとき通り抜ける場所として寸法が決められている、ということです。ここに物を置いていたり、割れた板が引っかかったままだと、その通り道が使えません。

もう1つ、現実的な問題があります。破片が落ちると、下の人に当たります。マンションの上階から板の破片が落ちれば大事故です。風の強い日の前には、応急でもいいので飛ばないようにしてください（テープで留める、内側に倒しておく等）。ただし外して割るのはやめてください——理由は次の次の章です。

そして連絡した記録を残しておくこと。「いつ、誰に、何を伝えたか」をメールやアプリで残しておくと、対応が遅れたときに話が早くなります。

なぜ割れるのか——板の正体

隔て板に使われている板は、主にけい酸カルシウム板（ケイカル板）かフレキシブル板です。どちらもセメント系の板で、金属や樹脂とは壊れ方が違います。

素材	性格	壊れ方
けい酸カルシウム板・フレキシブル板	不燃材。硬いが、しなわない	ひび→割れ。欠けると元に戻らない
樹脂（ポリカーボネート等）	しなる。日射で劣化する	白化・ひび割れ・穴
アルミ・金属	変形はするが割れにくい	へこむ

セメント系の板が割れる理由は、「蹴破れる程度の強度」で作られているからでもあります。避難のために破れなければ意味がないので、頑丈にしすぎることができません。経年で脆くなるのは、ある意味で設計どおりです。だから耐用年数はおおむね10年前後と説明されることが多く、大規模修繕のタイミングでまとめて交換されるのが一般的です。

ちなみに「表示が消えている」「そもそも文字が書いてない」ことがあります。「非常の際はここを破って隣戸へ避難してください」という表示です。調べたところ、この表示を義務づけた法令は見当たりませんでした（建築基準法施行令第121条まわりの自治体取扱い、東京都建築安全条例、消防法施行規則のいずれにも、隔て板への表示を求める規定が確認できません）。表示がないこと自体が違反、とは言えないということです。ただし建物ごとの取り決めはあり得るので、気になるときは管理組合に確認してください。

古い建物なら、石綿（アスベスト）の話が1つあります

ここが「自分で外さないでください」の2つ目の理由です。

けい酸カルシウム板には、古いものに石綿が使われていた時期があります。そして環境省の実測に、外し方で数字が大きく変わるという結果が出ています。

板	外し方	石綿繊維数濃度
けい酸カルシウム板第1種	バールによる解体（破砕）	81〜270本/L
スレート波板	原形のまま取り外し	0.68本/L

この数字がすごいのかどうか分かりにくいので比べます。板を割らずに原形のまま外した場合は0.68本/L。バールで壊した場合はその100倍以上です。同じ調査には、板を原形のまま外すところまではうまくいったのに、袋に入れるために養生せず割ってしまった現場で石綿10本/Lが計測された事例も載っています。外し方ではなく、捨て方で出ています。

つまり「割れた板を自分で外して、燃えないゴミの袋に入るように割る」——これがいちばんやってはいけないことです。管理会社に連絡すれば、必要な確認をしたうえで業者が原形のまま外します。

目安になる日付は2006年（平成18年）9月1日です。建物の着工日がこれ以降なら、書類で日付を確認するだけで話が済みます。それより前＝危険という意味ではありません。調べる手順が1段増えるだけです。石綿の詳しい話（法令のどこにどう書いてあるか、塗装は対象なのか）は、軒天のページにまとめました。同じけい酸カルシウム板の話なので、そちらが本体です。

なぜ「理事会を待ってください」と言われるのか

連絡したのに「次の理事会で諮ります」と言われて、驚く方がいます。これは、たらい回しではありません。法律にそう書いてあります。

マンションの土台になっている法律は「建物の区分所有等に関する法律」（区分所有法）です。その第2条第4項は、共用部分を「専有部分以外の建物の部分」と定義しています。自分の部屋の中以外は、原則として共用部分だということです。そして共用部分をどうするかについて、こう定めています。

共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。（建物の区分所有等に関する法律 第18条第1項）

ここに2つのことが同時に書かれています。

	何にあたるか	誰が決めるか
板を交換する	共用部分の管理	集会（総会・理事会）の決議
落ちないように応急で留める	保存行為（現状を維持する行為）	各共有者ができる

つまり「交換は決議が要る。でも、危ない状態を止めることは、住んでいる人が自分でしてよい」——法律はそう作られています。破片が落ちそうなときに応急で留めるのは、法律上まったく問題のない行為です。堂々とやってください。ただし繰り返しになりますが、板を外す・割るのは「保存」ではありません。

費用の分担についても定めがあります。第19条は、各共有者は規約に別段の定めがない限り「その持分に応じて」共用部分の負担に任じるとしています。共用部分を直すお金は、みんなで出しているお金（管理費・修繕積立金）から出るのが原則だ、ということです。だからこそ1戸の判断では決められず、決議という手順を踏むことになります。

連絡しても動いてくれないときは

順番に手を打ちます。感情的に押すより、この順で進めるほうが早く動きます。

1. 「落下の危険がある」と、はっきり言葉にする。上階から破片が落ちれば通行人に当たります。これは緊急性の理由になり、通常の順番を飛ばす根拠になります
2. 記録に残る方法で連絡する。電話だけで終わらせず、メールや管理アプリで送ります。「いつ、誰に、何を伝えたか」が残ります
3. 応急処置を自分でして、それも報告する。前章のとおり保存行為にあたります。「危ないので、こちらで仮に留めました」と伝えれば、状況の深刻さも同時に伝わります
4. 理事会の議題に載せてもらう。分譲なら、理事長または管理会社に「次回の議題にしてください」と依頼できます
5. 賃貸で管理会社が動かないときは、契約書に書かれた貸主（オーナー）へ直接。管理会社は代理人なので、本人に届けば話が変わることがあります

自分で業者を手配するのは、いちばん最後にしてください。先に工事してしまうと、共用部分を無断で変更したことになり、費用も見てもらえない——という二重の不利になりかねません。

金額の相場を、このページには書きません

正直に理由を書きます。隔て板の交換費用は、条件によって変わりすぎるからです。「1枚◯万円」と書いてある記事はありますが、その数字がご自宅に当てはまる保証がありません。変わる要素はこれだけあります。

• 板のサイズと形（建物ごとに違う。既製品で合わなければ加工が要る）
• 枠を替えるかどうか（板だけか、枠ごとか）
• 枚数（1枚だけか、大規模修繕でまとめてか。まとめれば1枚あたりは下がる）
• 階数と搬入経路（高層階、エレベーターに入らない長さ、など）
• 古い板の処分（石綿の確認が必要な年代かどうか）
• 足場の要否（通常は室内側から作業できますが、建物により変わります）

そのかわり、見積書が出てきたときに見る項目を挙げておきます。管理組合の理事をされている方にも役立つはずです。

見る項目	確認する内容
材工の分かれ方	板そのものの値段と、取り付け手間が分かれているか
枠の扱い	板のみか、枠も交換か。枠が生きているなら板だけで済みます
処分費	古い板の廃棄。年代によっては石綿の確認・処理の項目が立ちます
防火の仕様	「いま付いているものと同じ性能か」。見た目が似ていても性能は違います
数量	1枚だけか、同時に何枚か。まとめると単価が下がります

そしていちばん効くのは、1社で決めないことです。管理組合の工事なら複数社から取るのが普通ですし、それは理事会に対して「比べました」と言える材料にもなります。

火災保険は使えますか

台風や強風で割れた場合は、対象になる可能性があります。火災保険には風災の補償が含まれていることが多く、「自然災害で壊れたもの」は対象、「経年劣化」は対象外というのが基本の線引きです。

ただしマンションの場合、話が少し複雑です。共用部分には管理組合が契約している保険があり、専有部分には各戸が契約している保険があります。隔て板は共用部分なので、動くのは管理組合の保険であることが多い——つまり自分の保険に連絡するより先に、管理会社に伝えるのが順番として正しいということです。

保険を使う場合も、必要なのは「いつ・何で壊れたか」を示せる材料です。だから最初の写真が効いてきます。火災保険の考え方そのものは火災保険のページに、「無料で直せます」と持ちかけてくる業者の話も含めて書いています。

交換までの流れと、かかる時間

1. 写真を撮る（全体・寄り・日付）
2. 管理会社／管理組合／大家に連絡。「隔て板が割れた」「原因はおそらく◯◯」「写真を送ります」
3. 現地確認。管理会社または業者が見に来ます
4. 負担者の判断。規約に照らして、計画修繕か使用者負担かが決まります
5. 発注・部材手配。ここがいちばん時間がかかります。板は既製品ですがサイズと枠の形が建物ごとに違い、古い建物だと同じ品番が廃番のことがあります
6. 交換工事。板だけなら1日で終わることがほとんどです

連絡してすぐ直る、とは限りません。分譲マンションでは理事会の承認が要ることがあり、次の理事会まで待つ場合があります。「危ないので応急だけ先にお願いできますか」と伝えるのは、まったく問題ありません。落下の危険がある状態は緊急対応の理由になります。

最終確認日：2026年8月29日。参考：国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）及び同コメント」第14条関係・第21条関係／東京都中央区「避難上有効なバルコニーの取扱い」（令和7年4月1日）／東京都新宿区「避難上有効なバルコニー又は器具等について」／消防法施行規則（e-Gov法令検索）／環境省「特定建築材料以外の石綿含有建材（レベル3建材）除去等作業時の石綿飛散防止（関係情報の整理）」。費用の負担者と手続きは、お住まいの建物の管理規約によって変わります。ここに書いたのは国が示しているひな型の考え方です。実際の判断は管理組合・管理会社にご確認ください。

よくある質問

隔て板が割れました。自分で買ってきて交換してもいいですか？

やめてください。隔て板は共用部分なので、勝手に交換すると原状回復を求められることがあります。サイズや防火の仕様が建物ごとに決まっていて、見た目が似ていても同じ性能とは限りません。それに古い板を外して割ると石綿の問題が出る可能性があります。管理会社に連絡するのが、結果的にいちばん早くて安全です。

費用は自分が払うことになりますか？

原因によります。国土交通省の標準管理規約コメントは、管理組合が負担するのは「計画修繕等」、使用者が負担するのは「通常の使用に伴う」管理と線を引いています。経年劣化や台風なら管理組合、自分でぶつけて割ったなら自分、というのが基本の考え方です。ただし隔て板がどちらに入るかはひな型に明記がなく、最終的には各マンションの管理規約で決まります。「計画修繕の扱いになりますか」と聞くのが確実です。

隔て板の前に物を置いています。だめですか？

置かないでください。自治体の取扱い基準では、隔て板を通る部分は有効幅60cm以上・高さ120cm以上を確保することとされています。人が通り抜けられることが前提の寸法なので、そこに物があると成り立ちません。エアコンの室外機の位置も、開放性を邪魔しない場所に置くよう求められています。

「ここを破って避難」の表示が消えています。違反ですか？

その表示を義務づけた法令は確認できませんでした。建築基準法施行令第121条まわりの自治体の取扱い、東京都建築安全条例、消防法施行規則のいずれにも、隔て板への表示を求める規定が見当たりません（規則に出てくる「表示」は避難器具＝避難ハッチの表示です）。そのため、消えていること自体が違反とは言えません。ただし建物ごとの取り決めまでは分からないので、気になるときは管理組合に確認してください。

賃貸ですが、管理会社が動いてくれません。

連絡した記録を残したうえで、もう一度「落下の危険がある」と伝えてください。破片が落ちれば下の人に当たる可能性があり、これは緊急対応の理由になります。それでも動かない場合は、賃貸借契約書に書かれている貸主（オーナー）に直接連絡する方法があります。自分で業者を手配するのは最後にしてください——先に手配すると、費用を見てもらえないことがあります。

台風で割れました。火災保険は使えますか？

可能性はあります。火災保険の風災の補償は、自然災害で壊れたものが対象で、経年劣化は対象外というのが基本です。ただし隔て板は共用部分なので、動くのは管理組合が契約している保険であることが多いです。自分の保険会社より先に管理会社へ連絡してください。詳しくは火災保険のページに書いています。

交換にはどのくらい時間がかかりますか？

工事自体は1日で終わることがほとんどです。時間がかかるのは、その前の負担者の判断と部材の手配です。分譲マンションでは理事会の承認を待つことがあり、古い建物だと同じ品番が廃番で代替品を探すことになります。危険な状態なら「応急処置だけ先に」と頼めます。

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