ベランダ・バルコニーの雨漏り——まず、排水口を見てください

このページの内容全13項目

• 最初の3分——排水口を見て、掃除する
• ベランダは「屋根のない床」という無理をしている
• 場所別・疑うところ
• 見落とされやすいのは、笠木の下です
• 基準を知ると、確認すべき場所が分かります
• 補修テープを使っていい場合・ダメな場合
• 工事になったら——防水層の種類より大事なこと
• 誰に頼むか——塗装店で足りる範囲と、防水店に回す範囲
• 築10年以内なら、修理を頼む前に
• 階下がある家・ない家で、急ぎ方が変わります
• 業者を呼ぶ前に、記録を作っておく
• よくある質問
• 参考にした情報

ベランダの雨漏りは、雨漏り5つの入り口のうちのひとつです。ほかの入り口（サッシ・天窓・太陽光・原因不明）と、症状全体の仕分けは外壁の症状の仕分けに。

最初の3分——排水口を見て、掃除する

業者を呼ぶ前に、これだけはやってください。ベランダの排水口（ドレン）に、落ち葉・砂・洗濯物のホコリ・虫の巣が詰まっていないか。詰まっていたら、ゴム手袋とトングで取り除きます。

理由は単純です。排水口が塞がると、雨のたびにベランダが浅いプールになります。ベランダの防水は「水が流れて出ていく」前提で作られていて、水を溜め続けるようには設計されていません。溜まった水は防水層のいちばん弱い場所——立ち上がりの継ぎ目、サッシとの取り合い、ひび——を押し続け、そこから下の階へ抜けます。つまり防水層が寿命でなくても、水の行き場がなくなるだけで雨漏りは起きるのです。

取り除いたら、バケツ1杯の水を流してみましょう。勢いよく吸い込まれれば排水は生きています。表面に残る・引きが遅いときは、管の奥で詰まっているか、床の傾きが足りていません。

ベランダは「屋根のない床」という無理をしている

家の中でベランダだけが特殊なのは、屋根と同じだけの防水を求められるのに、人が歩き、物を置き、洗濯物を干す場所だということです。屋根は誰も踏みませんが、ベランダの防水層は日常的に踏まれ、エアコン室外機の脚に点で荷重をかけられ、日射と紫外線をまともに浴びます。

だからベランダの防水は、外壁や屋根より先に寿命が来ることがある——これは施工が悪いのではなく、置かれた条件が厳しいからです。「まだ築15年なのにベランダだけ？」と感じたら、それは異常ではなく順当な順番だと考えてください。

場所別・疑うところ

見落とされやすいのは、笠木の下です

排水口を掃除しても、床の防水をやり替えても止まらない——そういうときに疑うのが笠木（かさぎ）です。ベランダの手すり壁の上に載っている、細長い金属のカバーのことです。

「上に載っているだけの部材が、なぜ雨漏りの原因になるのか」と思われるかもしれません。理由は、笠木が固定金具（ビス）で留められているからです。ビスは笠木を貫通し、その下の手すり壁まで入ります。手すり壁の中には防水紙があるので、ビスは防水紙にも穴を開けていることになります。

ここが、住宅の防水基準で明確に定められている部分です。新築住宅の瑕疵保険で使われる設計施工基準には、こう書かれています。

（4）が核心です。ビスを打つ場所は、両面接着の防水テープで防水紙と密着させることになっています。言い換えれば、ここが適切に処理されていなければ、ビス穴から水が入るということです。

そして厄介なことに、笠木の下は外から見えません。表面のシーリングが切れていれば分かりますが、内部でどうなっているかは、笠木を外さないと確認できない。「床の防水はやり替えたのに、まだ漏る」というケースで、ここが残っていることがあります。

笠木が原因かどうかは、散水調査で確かめられます。笠木の上、継ぎ目、手すり壁の外側——順番に水をかけて、どこで漏るかを見る方法です。「笠木も疑って見てもらえますか」と伝えて、何社かに現地を見てもらってください。床の防水しか見ない会社と、笠木まで確認する会社では、そもそも見ている範囲が違います。なお笠木そのものの作り——継ぎ目を金具でつなぐ形式とシールする形式があること、材質ごとの塗装の考え方、交換の判断は笠木の塗装と交換のページにまとめました。

基準を知ると、確認すべき場所が分かります

同じ設計施工基準には、バルコニーの防水についてほかにも具体的な数字が並んでいます。新築時にこの基準で作られている前提の数字なので、いま起きている不具合がどこの問題かを考える手がかりになります。

とくに立上り120mmは、暮らしに直結します。掃き出し窓の下端から床までの間に、防水層が立ち上がっている——これが前提です。ところが、床にウッドパネルや人工芝を敷いて底上げすると、この立上りの高さが実質的に減ります。水位が上がったときに、防水層を越えて室内側へ回る余地が生まれるということです。

敷いてはいけないという話ではありませんが、排水口が詰まって水位が上がったときのリスクは、確実に上がります。だから排水口の掃除が効いてくる。このページの冒頭に戻る話です。

※ここで挙げたのは新築住宅の瑕疵保険で使われる設計施工基準の一例です。法律そのものではなく、保険法人によって細部が異なります。また古い住宅が同じ基準で作られているとは限りません。「基準どおりになっていないから欠陥だ」と判断するためのものではなく、どこを確認すべきかを知るための手がかりとして使ってください。

補修テープを使っていい場合・ダメな場合

ネット上には「防水テープやコーキングで応急補修」という案内が多く、これは条件つきで正しいです。ぬりごろとしては、こう線を引きます。

• 使っていい：原因の場所が目で見えているとき——床のひびから水が入っているのが分かっていて、雨をしのぐまでの数日〜数週間をつなぐ目的。あくまで時間稼ぎで、これで直ったとは考えないこと
• ダメ：どこから入っているか分からないまま塞ぐ——症状が見えている場所と、水が入っている場所が一致しないのが雨漏りの厄介さです（くわしくはこちら）。見当で塞げば直らないばかりか、逃げ道を失った水が別の場所に回ります
• 絶対ダメ：排水口まわりを塞ぐ——排水を止めるのは、雨漏りを止めるどころか作る行為です
• やらないほうがいい：床全面をDIYで塗る——市販の防水塗料で上から塗ると、既存の防水層との相性や下地の乾燥不足で、かえって膨れ・剥がれの原因になります。しかも次に業者が直すとき、まずDIY層の撤去から始まるので費用が増えがちです

工事になったら——防水層の種類より大事なこと

ベランダの防水にはFRP・ウレタン・シートなど種類がありますが、施主が種類を覚える必要はあまりありません。それより実用的なのは「いつ、何をしたかの記録」です。

• 前回いつ防水をやったか——新築時のままなのか、途中で塗り直したのか。分からなければ、家の書類か住宅会社に確認を
• トップコートの塗り直しで足りるのか、防水層からやり直すのか——ここは金額が大きく変わる分岐なので、業者にどちらなのかとその理由を説明してもらうこと。表面だけの劣化に防水層のやり直しを提案されていないか、逆に防水層が切れているのに表面塗装で済ませようとしていないか
• 外壁塗装と同時にやるべきか——ベランダの床は足場がなくても作業できることが多く、足場を共用するメリットは屋根ほど大きくありません。「ついでに」で判断せず、ベランダ単独で今やる必要があるかで決めてください

ベランダからの雨漏りは、床の防水・笠木・立ち上がり・排水口のどこが原因かで対処が変わります。見た目では判断しにくい場所です。何社かに見てもらって、原因の見立てを比べてください。一致すればそこが答えですし、割れたら根拠を聞く。放置すると室内側の被害に広がるので、早めに複数の目を入れる価値があります。

誰に頼むか——塗装店で足りる範囲と、防水店に回す範囲

前章のとおり防水層の種類を覚える必要はありません。ただ「どこに電話するか」だけは、先に知っておくと動きが速くなります。ベランダは、塗装店で足りることもあれば、防水の専門店でないと難しいこともある場所だからです。

塗装店で足りることが多い範囲

まだ室内に水が出ていなくて、表面のトップコートが傷んできただけ——このときは、塗装店で対応できることが多い範囲です。

トップコートは防水層そのものではなく、その上に塗って紫外線や摩耗から守る保護材です。タケトップ（竹林化学工業）のような水性1液のものがあり、軽く歩ける仕上げになります。混ぜる手間が少なく、塗装の道具で塗れるため、塗装店の守備範囲に入りやすいのです。

実際、トップコートの塗り直しは防水工事のやり直しとは別の、独立したメンテナンスとして扱われています。おおむね5〜10年ごとが目安とされ、ここを切らさないことで防水層の寿命が延びます。

防水の専門店に回したほうがいい範囲

• すでに階下や室内に水が出ている——表面ではなく防水層より下まで水が回っている可能性があります。ここは塗装で様子を見る場面ではありません
• ベランダがシート防水（塩ビ・ゴムのシートを貼ってある）——塗るのではなく貼る工事で、道具も技術も別物です。塩ビシートの機械的固定工法には「防水施工技能士」という国家資格があり、メーカーの認定を求められることもあります
• 防水層そのものを作り直す工事——ウレタン防水にも下地の状態に応じて工法を選ぶものがあり、通気緩衝シートを敷いて脱気筒を立てるような工程になると、専門の領域です。サラセーヌ（AGCポリマー建材）のようなシステムがこれにあたります

「塗装店だからできない」ではありません

誤解のないように書いておきます。ウレタン防水を扱える塗装店はあります。サラセーヌにもベランダ向けの1液タイプがあり、実際に施工している塗装店もあります。ただし、どの塗装店でもできるわけではありません。

下地の処理、材料の量、立ち上がりの納まり——ここを分かっている職人かどうかで、同じ材料でも持ちが変わります。だから聞き方は業種ではなく実績にしてください。

• 「ベランダの防水は、年間どれくらいやっていますか」
• 「うちのベランダは何防水ですか。トップコートだけで足りますか、防水層からですか」
• 「その判断の根拠を教えてください」

「トップコートだけだろう」と自分で決めないでください

表面が傷んで見えても、下の防水層まで水が回っていることがあります。逆に、見た目がひどくても上塗りで足りることもあります。これは写真や文章では見分けられません。

水まわりは、餅は餅屋です。当サイトは外壁塗装のサイトですが、ベランダから水が出ている段階なら「塗装で何とかしましょう」とは言いません。見てもらってから決めてください（雨漏りの原因特定と頼み先）。

築10年以内なら、修理を頼む前に

建てて10年以内なら、業者を探す前に確認することがあります。新築住宅には法律で定められた10年間の責任があり、雨水の浸入に関わる部分はその対象だからです（住宅の品質確保の促進等に関する法律 第94条）。

順番はこうなります。

• ①引き渡しの時期を確認する——10年以内かどうか。
• ②建てた会社に連絡する——修理業者を自分で探す前に、まずここです。
• ③記録を残す——いつ、どこに、どんな雨のときに出たか。写真と日付。
• ④外側を勝手に補修しない——先に塞いでしまうと、どこから入っていたのかが分からなくなります。

バルコニーが10年保証の対象にどこまで含まれるかは、契約や加入している保険の内容によって変わります。ここで断定はできません。ただ「対象かどうかを確認する」ところから始める価値は十分にあります。引き渡しのときに受け取った書類一式を探してみてください。サッシまわりからの雨漏りについてはサッシの雨漏りのページで、条文を引いて詳しく扱っています。

10年を過ぎている場合や、原因が経年劣化とはっきりしている場合は、通常の修理になります。そのときは原因の見立てが会社によって割れる工事だという前提で動いてください。何社かに見てもらって、見立てが一致するかを確かめる——床なのか、笠木なのか、壁側なのか。ここが揃わないまま工事に入ると、直したのに止まらないという結果になりがちです。

階下がある家・ない家で、急ぎ方が変わります

同じベランダの雨漏りでも、下に部屋があるかどうかで緊急度が変わります。

いちばん怖いのは「気づいていないだけ」のケースです。室内に出てこないぶん、下地の木材が長期間濡れ続けることになります。ベランダの下がどうなっているかを、一度見上げてみてください。軒天にシミが出ていれば、それはもう始まっています。

そして、雨漏りは止めるのが先、きれいにするのは後です。室内のクロスを先に張り替えても、原因が残っていればまた汚れます。順番を逆にしないでください。

業者を呼ぶ前に、記録を作っておく

雨漏りの調査でいちばん効くのは、施主が持っている情報です。業者が現地に来るのは晴れた日であることが多く、その場では水が出ていません。「どういうときに、どこに出るか」を知っているのは住んでいる人だけです。

次の項目をメモしておくと、調査が一気に速くなります。

とくに風向きは見落とされがちですが、有力な手がかりです。ベランダの雨漏りは、真下に落ちる雨ではなく横から吹き付ける雨で起きることが多い。だから「台風のときだけ」「特定の方角の風のときだけ」という条件が付くことがあります。

この記録があれば、散水調査をするときもどこから水をかけるかの見当がつきます。調査の時間が短くなれば、費用も抑えられます。

そして同じ記録を複数の会社に見せてください。同じ情報を渡して、返ってくる見立てを比べる——これが一番はっきりした比べ方です。情報が違えば見立てが違って当たり前ですが、同じ情報から違う結論が出たなら、その理由を聞く価値があります。

よくある質問

ベランダをほとんど使わないのですが、放置してはだめですか？

使う・使わないは関係ありません。ベランダは屋根のない床なので、使わなくても雨は同じだけ当たります。むしろ使わない場所ほど、排水口の詰まりや防水層の傷みに気づくのが遅れます。年に数回、見に行くだけで違います。

ブルーシートをかけておけば、しのげますか？

一時的には有効です。ただし風で飛ぶと近隣に迷惑がかかるので、固定には注意してください。おもりで押さえる程度にして、手すりに強く縛って新たな隙間をつくらないこと。あくまで応急で、かけたまま放置すると下が蒸れて別の傷みが出ます。

修理費用はどれくらいですか？

原因と範囲で大きく変わるので、相場を示すことができません。排水口の詰まりなら掃除だけで済みますし、防水層の全面やり替えなら工事になります。笠木を外して直す場合はさらに範囲が広がります。だから「いくらか」より先に「どこが原因か」を確定させるのが順番です。原因が違えば、金額の桁も変わります。

「無料点検します」と訪問してきた業者に見てもらっていいですか？

見てもらうこと自体は自由ですが、その場で契約しないでください。雨漏りは不安が大きいぶん、急かされやすい工事です。「今日中に決めれば安くします」は、断る理由になります。訪問販売の契約はクーリング・オフの対象になることがあります（トラブルとクーリングオフのページ）。まず何社かの見立てを並べてから決めてください。

外壁塗装のついでに直せますか？

原因が床の防水や笠木のシーリングなら、足場があるうちにやってしまうのが効率的です。ただし塗装工事の見積もりに、防水や笠木の工事が自動的に含まれるわけではありません。雨漏りしていることを最初に伝えて、その部分を見積もりに入れてもらってください。伝えたうえでどう答えるかで、その会社の見立ての力量も分かります。

直したのに、また漏りました。

原因の場所が違っていた可能性があります。ベランダの雨漏りは床・笠木・壁側・サッシまわりと入り口の候補が多いので、1回で当たらないことがあります。2回目は散水調査を前提に相談するほうが確実です。前回どこを直したかの記録を渡せば、調査の範囲を絞れます。

掃除したのに、大雨のたびに水が溜まります

管の奥で詰まっているか、床の傾きが不足しています。前者は専門業者に抜いてもらえば解決します。加えて、近年は短時間の強い雨が増えており、設計時の排水能力が追いつかない日が出ることもあります。

ベランダの雨漏りに火災保険は使えますか？

壊れたきっかけ次第です。台風・強風・飛来物によるものなら可能性がありますが、年数で防水層が切れた場合は対象になりません。可否を決めるのは保険会社です。こちらの手順で、修理より先に撮影と連絡を。

賃貸・マンションのベランダですが

業者に電話する前に、管理会社か大家さんへ。マンションのベランダは共用部分として扱われるのが一般的で、直す責任もお金も管理側というケースが多いからです。勝手に手配すると費用が自己負担になることもあります。

参考にした情報

• 株式会社日本住宅保証検査機構（JIO）「わが家の保険」設計施工基準 第10条（バルコニーの防水）——床の排水勾配1/50以上、防水層の立上り（開口部の下端で120mm以上、それ以外で250mm以上）、FRP防水のガラスマット補強材2層以上、排水ドレン取付部の補強・止水措置、手すり壁の防水紙と金属製笠木・固定金具の処理。新築住宅の瑕疵保険で用いられる基準の一例であり、法律そのものではありません。保険法人によって細部が異なります
• 住宅の品質確保の促進等に関する法律（平成11年法律第81号）第94条

最終確認日：2026年8月18日。防水層の状態や構造は建物ごとに異なります。実際の判断は現地の点検にもとづいて行ってください。