家の基礎のひび割れ——国の基準で見る「幅」と「深さ」、補修の費用、新築10年の保証まで

このページの内容全10項目

• 先に結論
• 国の基準は、基礎のひびをどう分けているか
• この基準の使いどころと、限界
• 自分で見るところ——幅、深さ、さび汁、増え方
• 保証されるか——新築10年の責任と、瑕疵保険
• 誰に頼むか——塗装の下地処理で済む範囲と、専門家に回す範囲
• 補修の費用——工法ごとの公開例
• 点検や見積もりで聞く5つのこと
• 家の基礎のひび割れについて、よくある質問
• 幅、深さ、築年数の順に確かめる

先に結論

国の基準は、基礎のひびをどう分けているか

基礎のひびについて、国が数字で線を引いている資料があります。品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）第74条にもとづいて国土交通大臣が定めた「住宅紛争処理の参考となるべき技術的基準」（平成十二年七月十九日建設省告示第千六百五十三号）です。

この告示は、ひび割れを部位ごとに分けていて、「(2) 基礎」の表があります。さらに基礎の仕上げ方によって、表が3つに分かれています。

出典：住宅紛争処理の参考となるべき技術的基準（平成12年建設省告示第1653号／最終改正 平成18年国土交通省告示第308号）第3「各不具合事象ごとの基準」2「ひび割れ」(2)基礎。どの表もレベル1は「レベル2及びレベル3に該当しないひび割れ」で、可能性は「低い」。住宅の種類（木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造）を問わず、基礎は同じ表です。

この表から、よく出回っている「0.3mm以上は危険」という一言より細かいことが3つ読み取れます。

ひとつめ。モルタルで仕上げた基礎では、「深さ」が条件に入っています。湿式の仕上げの表でレベル2・3に入るのは、「仕上材と構造材にまたがった」ひびです。表面に塗ったモルタルだけが割れていて、中のコンクリートまで届いていないひびは、表の上ではレベル1の側です。基礎の立ち上がりの表面をモルタルで仕上げた家は多いので、ここは大事な分かれ目です。ただ、届いているかどうかは外から見ただけでは決められません。

ふたつめ。さび汁は、幅に関係なくレベル3です。3つの表のどれにも「さび汁を伴うひび割れ」がレベル3に入っています。ひびから茶色い汁が出ているのは、中の鉄筋がさびているサインと読むのが自然です。細いひびでも、これは別扱いです。

みっつめ。0.5mmが「高い」の線です。コンクリートまで達したひびで幅0.5mm以上なら、告示は可能性を「高い」としています。0.3mmは「一定程度存する」の入口です。

この基準の使いどころと、限界

この告示は、どの家にもそのまま当てはめてよい判定表ではありません。告示は「第2 適用範囲」で、対象を次の条件に絞っています。

つまり、住宅性能評価書のない家や、築10年を過ぎた家は、もともとこの告示の対象の外です。それでも、国が「どの幅から可能性が上がるか」をどこに引いたかは、評価書のない家でも判断の物差しになります。「レベル3だから欠陥」「レベル1だから問題なし」とは、告示自身が言っていない——この一点だけは押さえてください。

留意事項1(1)も見落とされがちです。材料の違うものどうしや、部材どうしが接合された部分のひびは、この基準を参考にしないとされています。基礎なら、コンクリートを別の日に打ち足した境目（打ち継ぎ）などが思い当たります。そういう場所のひびは、幅だけでは判断できないということです。

なお告示は、ここでいう瑕疵には「大規模な修補が必要となる比較的重要なものから局部的な修補のみが必要となる比較的軽微なものまでを含むものであること」とも書いています。可能性が「高い」と出ても、家が危ないという意味とは限りません。

外壁のほうの話は別です。木造住宅の外壁（モルタル壁など）は、告示の表で幅の数字が決められていません。外壁のひびの目安は劣化サインのページと外壁のひび割れのページで扱っています。

自分で見るところ——幅、深さ、さび汁、増え方

基礎は、外壁と違って地面から手が届く高さにあります。上らずに見られるので、まず自分で記録しておく価値があります。

• 幅を測る——線の太さが目盛りになった定規（クラックスケール）を当てると、0.3mmか0.5mmかの見当がつきます。名刺やシャープペンの芯と比べるより確かです。
• 表面だけか、中までか——基礎の表面がモルタルで仕上げてある家では、ひびがモルタルだけかどうかで表が変わります。表面が浮いていないか、叩くと音が違わないかは、点検の人に見てもらいます。
• さび汁が出ていないか——ひびの下に茶色い筋がないか。これがあれば、幅が細くても早めに相談する側です。
• 増えていないか、伸びていないか——日付の入った写真を、同じ場所・同じ向きで撮っておきます。半年後に比べれば、動いているひびかどうかが分かります。

床下の換気口のまわりや、基礎の角から斜めに入るひびは、よく見かける場所です。場所だけで良い悪いは決まりませんが、写真に写しておくと、点検の人に説明するときに役に立ちます。

保証されるか——新築10年の責任と、瑕疵保険

築年数で話が大きく変わります。新築から10年以内なら、まず建てた会社（買った家なら売主）です。

基礎は、この「構造耐力上主要な部分」に名指しで入っています。10年以内に基礎のひびが見つかり、それが構造耐力に影響する瑕疵なら、建てた会社や売主に直してもらう話になります。「10年より短い保証にする」という特約は、注文者や買主に不利なら無効です。契約で責任の期間を「二十年以内」まで延ばすこともできる（第97条）ので、契約書と保証書の期間を確かめてください。

建てた会社が倒産していたらどうするか。新築住宅の売主や請負人には、瑕疵を直すための資力を、保険か供託で確保しておく義務があります（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律）。保険の場合、「建設業者が相当の期間を経過してもなお当該特定住宅建設瑕疵担保責任を履行しないときに」、発注者が保険法人に直接請求できる形になっています。引き渡しのときにもらった保険証券や書類を探してください。

どこに相談するか——住まいるダイヤル

建てた会社と話がかみ合わないときは、国土交通大臣が指定した住宅の相談窓口「住まいるダイヤル」（公益財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センター）があります。公式サイトによれば、電話相談は相談料無料で、受付時間は10:00〜17:00（土・日・祝休日・年末年始を除く）。弁護士と建築士の「対面相談(1時間)」を受けられる専門家相談（原則無料）や、申請料1万円の紛争処理（あっせん・調停・仲裁）もあります。2022年10月からは「瑕疵保険」が付された住宅の取得者も対象になり、「新築住宅だけでなく、既存住宅の売買やリフォーム上のトラブルも専門家相談や紛争処理が利用できます」と書かれています（2026年9月11日確認。電話番号は公式サイトで確かめてください）。

築10年を過ぎていて、契約で期間を延ばしていなければ、補修は基本的に自分の費用になります。それでも、ひびの見立てについて相談することはできます。

誰に頼むか——塗装の下地処理で済む範囲と、専門家に回す範囲

外壁塗装の会社に基礎を見てもらうことは多いと思います。ただ、塗装の会社が引き受けるのは、基本的に表面の補修までです。線の引き方は、上の告示の表と重ねると分かりやすくなります。

いちばん避けたいのは、塗装で覆って見えなくすることです。塗膜は、ひびもさび汁も隠してしまいます。基礎の塗装の考え方は基礎の塗装は必要？にまとめました。塗る前に、ひびの幅とさび汁を記録してもらってください。保証を請求するかもしれないなら、なおさらです。

補修の費用——工法ごとの公開例

基礎のひびの補修には、公的な単価表はありません。住宅診断（ホームインスペクション）の会社が公開している解説では、工法ごとに1mあたりの目安がこう並んでいます（2026年9月11日確認）。

※1社が公開している目安で、当サイトが監修した金額ではありません。ひびの長さ・本数・場所、足場や養生の要否で変わります。

単価が「1mあたり」なので、金額はひびの長さで決まります。見積書に「基礎クラック補修 一式」としか書かれていなければ、工法の名前と、何m分かを書いてもらってください。外壁のひびの工法（国の改修仕様書のシール工法・Uカットシール材充填工法・樹脂注入工法）とその線引きは外壁のひび割れのページで原文を引いています。

点検や見積もりで聞く5つのこと

見積書全体の読み方は見積書のチェック項目にまとめています。基礎の点検を塗装の見積もりと一緒に頼むなら、何社かに同じ基礎を見てもらうと、測り方の丁寧さの差がそのまま並びます。

家の基礎のひび割れについて、よくある質問

家の基礎のひび割れは、放置しても大丈夫ですか？

幅が細く、表面のモルタルだけで、さび汁も出ていないなら、すぐに困ることは少ないひびです。——国の告示でも、レベル2・3に当たらないひびは、瑕疵が存する可能性が「低い」とされています。ただし日付入りの写真で、増えたり伸びたりしていないかは見ておいてください。幅0.3mm以上でコンクリートまで届いているもの、さび汁が出ているものは、放置せずに点検に回す側です。

基礎のひび割れは、何ミリから危険ですか？

国の告示は、コンクリートのままの基礎なら幅0.3mm以上を「一定程度存する」、0.5mm以上を「高い」としています。——ここでいう可能性は「構造耐力上主要な部分に瑕疵が存する可能性」です。モルタル仕上げの基礎では、仕上材と構造材にまたがったひびが対象で、さび汁を伴うひびは幅に関係なく「高い」です。告示自身が瑕疵の有無を特定するものではないと書いているので、危険かどうかの最終的な判断は点検で決まります。

基礎のひび割れの補修費用は、いくらですか？

工法ごとに1mあたりで見積もられることが多く、住宅診断の会社の公開例では、シール工法が1mあたり数百円〜、Uカットシール材充填工法が4,000〜6,000円ほど、低圧注入工法が10,000〜20,000円ほど、アラミド繊維シートの補強が20,000円前後〜です。——金額はひびの長さで決まるので、工法の名前と何m分かを見積書に書いてもらってください。

新築なのに基礎にひびが入りました。保証されますか？

引き渡しから10年以内なら、まず建てた会社（売主）に連絡してください。——品確法は、新築の請負人と売主に、引き渡しから10年間、構造耐力上主要な部分の瑕疵について責任を負わせていて、施行令は「住宅の基礎」を名指しで入れています。ただし対象は構造耐力に影響する瑕疵です。細い乾燥収縮のひびまで全部が対象になるとは限らないので、幅と写真を添えて見てもらいます。

築10年を過ぎていたら、どうなりますか？

契約で期間を延ばしていなければ、法律上の10年の責任期間は過ぎています。——補修は基本的に自分の費用です。契約書や保証書に20年などの長い期間が書かれていないかは確かめてください（品確法は20年以内まで延ばすことを認めています）。見立てに迷うときは、住まいるダイヤルの電話相談（相談料無料）も使えます。

基礎のひびを、自分で埋めてもいいですか？

表面の細いひびを市販の補修材で埋めること自体はできますが、先に幅と写真を記録してください。——埋めると、ひびの幅もさび汁も分からなくなります。保証を請求するかもしれない新築10年以内の家では、自分で埋める前に建てた会社に見せるのが順番です。

基礎のひびは、どこに相談すればいいですか？

新築10年以内なら建てた会社か売主、話がかみ合わなければ住まいるダイヤルです。——住まいるダイヤルは国土交通大臣が指定した住宅の相談窓口で、電話相談は無料、弁護士と建築士の対面相談（原則無料）もあります。10年を過ぎた家の点検なら、住宅診断（ホームインスペクション）や建築士、外壁塗装の点検と一緒に見てもらう方法もあります。

幅、深さ、築年数の順に確かめる

家の基礎にひびを見つけたら、まず幅（0.3mmと0.5mm）、次にどこまで達しているか（表面のモルタルだけか、コンクリートまでか。さび汁はないか）、最後に築年数（新築から10年以内か）の順に確かめてください。

国の告示は、幅とさび汁で線を引いていますが、「瑕疵の有無を特定するためのものではない」と自分で断っています。数字は、様子を見るか、補修や相談に回すかを決める物差しです。決め手は、測った数字と写真を見た専門家の説明です。

あわせて読みたい

参考にした情報

• 国土交通省「住宅紛争処理の参考となるべき技術的基準」（平成12年7月19日建設省告示第1653号／最終改正 平成18年2月23日国土交通省告示第308号）——第2 適用範囲（建設住宅性能評価書が交付された住宅の紛争・新築工事の完了から10年以内・通常の状態）、第3の2 ひび割れ (2)基礎（イ 乾式の仕上材／ロ 湿式の仕上材／ハ 構造材による仕上げ の各表、レベル1〜3と瑕疵が存する可能性）、第4 留意事項（1(1) 接合部分のひび割れは参考としない、3 瑕疵の範囲、5 瑕疵の有無を特定するためのものではない）
• 住宅の品質確保の促進等に関する法律（平成11年法律第81号）第74条（技術的基準）、第94条（住宅の新築工事の請負人の瑕疵担保責任）、第95条（新築住宅の売主の瑕疵担保責任）、第97条（期間の伸長）——e-Gov法令検索で2026年9月11日確認
• 住宅の品質確保の促進等に関する法律施行令 第5条（住宅の構造耐力上主要な部分等＝住宅の基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台ほか）
• 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 第2条（住宅建設瑕疵担保責任保険契約の要件）、第3条・第11条（保証金の供託等）
• 公益財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センター（住まいるダイヤル）「専門家相談と紛争処理の対象が拡大」のページ——電話相談（相談料無料・受付時間10:00〜17:00）、専門家相談（原則無料・対面相談1時間）、紛争処理（申請料1万円）、2022年10月からの対象拡大
• 住宅診断（ホームインスペクション）会社の公開解説——基礎のひび割れの補修工法ごとの費用の目安（1mあたり）。2026年9月11日確認

最終確認日：2026年9月11日。本ページは公開されている法令・告示・資料を引用して整理したもので、個別の住宅のひび割れが瑕疵に当たるかどうかを判断するものではありません。判断は、現地で測って確かめた専門家によります。